Lois Besson

Institué de façon permanente à compter du 01.01.99, le dispositif dit "Besson" permet aux personnes physiques propriétaires de logements loués nus à usage de résidence principale, sous conditions de loyer et de ressources du locataire, de bénéficier d'un avantage fiscal prenant la forme : ou bien d'une déduction au titre de l'amortissement s'agissant d'un logement neuf, ou bien d'une déduction forfaitaire majorée sur les revenus fonciers s'agissant d'un logement ancien. 

Principes généraux 

Pour les logements anciens, l'avantage fiscal prend la forme d'un relèvement de 14 % à 25 % du taux de la
déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, pour une durée minimale de 6 ans.
Pour les logements acquis neufs ou assimilés, le taux de la déduction forfaitaire est ramené à 6 %. Mais, en contrepartie, l'avantage consiste en une déduction au titre de l'amortissement égale :

· à 8 % du prix d'acquisition ou de revient du logement pendant les 5 premières années,

· et à 2,5 % pour les 4 années suivantes, voire 7 ou 10 années si la condition de loyer reste remplie. 

Bénéficiaires

Il s'agit des contribuables (fiscalement domiciliés en France ou hors de France) dont les revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.

Le logement peut être la propriété :

· des deux époux ou d'un seul d'entre eux,

· ou de leurs enfants à charge mineurs ou infirmes, ou encore enfants majeurs rattachés.

Le logement peut également être la propriété d'une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes).
De façon générale, lorsque l'immeuble a été acquis :

· en indivision, chaque indivisaire peut déduire des produits lui revenant la déduction forfaitaire de 25 % ou la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise,

· en démembrement, l'usufruitier seul peut bénéficier de la déduction forfaitaire majorée s'agissant d'un logement ancien ; s'agissant d'un logement neuf, le démembrement fait en principe obstacle au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement.

REMARQUE : le démembrement ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement s'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut en effet continuer à bénéficier de la déduction pour la période restant à courir à la date du décès, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités.
 

Immeubles concernés

Il doit s'agir de propriétés :

· urbaines (à l'exclusion donc des logements faisant partie intégrante d'une exploitation agricole),

·situées en France (territoire métropolitain ou DOM),

· et affectées à l'usage d'habitation (ou pour les 3/4 au moins de leur superficie, dans le cas de locaux mixtes).

REMARQUE - Les dépendances immédiates et nécessaires du logement ouvrent également droit à avantage fiscal à condition d'être situées dans le même immeuble ou ensemble immobilier, louées au locataire du logement et occupées par ce dernier.
 
Affectation des logements

Les logements doivent être loués nus, de façon effective et continue, à usage de résidence principale du locataire.

Le locataire doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal, ascendant ou descendant du propriétaire (ou d'un associé, si l'immeuble appartient à une société). Par exception, la location peut être consentie à un organisme public ou privé pour le logement à usage d'habitation principale de son personnel.

Enfin, la location doit être consentie sous conditions de loyer et de ressources du locataire.

  (1) Pour les baux conclus en 1999. Ces plafonds seront relevés, chaque année au 1^er janvier, dans la même proportion que la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction.

1. Pour les baux conclus en 1999. Ces plafonds seront révisés, chaque année au 1^er janvier, en fonction de l'évolution annuelle du SMIC.

2. Les ressources s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année N-2 (avant-dernière année précédant celle de la signature du bail) : revenus de 1997 pour les locations conclues en 1999, par exemple.

Logements anciens

Déduction forfaitaire majorée de 25 % sur les revenus fonciers pour une période normalement fixée à 6 ans.

Le nombre de logements pour lesquels un propriétaire peut bénéficier de cet avantage fiscal n'est pas limité.

L'avantage s'applique aux revenus tirés des locations résultant de baux conclus à compter du 01.01.99, quelle que soit la date d'acquisition du logement, sous conditions :

· engagement de location du propriétaire pendant 6 ans,

· et, si ce dernier est une société, engagement de l'associé de conservation des parts pendant la même durée.

REMARQUE - Le bénéfice de la déduction majorée peut être prorogé par période de 3 ans :

· si poursuite, reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire, si la condition de loyer reste toujours remplie,

· si conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, si les conditions de
loyer et de ressources du locataire sont remplies.

Logements neufs

A la demande du contribuable, déduction au titre de l'amortissement des logements neufs et assimilés acquis à compter du 01.01.99 :

·  logements neufs proprement dits, dont la construction est achevée et n'ayant jamais été habités ni utilisés,

· logements en l'état futur d'achèvement,

· logements inachevés, ayant la nature de logement une fois achevés,

· logements que le contribuable fait construire,

·logements réhabilités ou issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation, de sorte que la vente est soumise à TVA.

REMARQUE : sont en revanche exclus les logements réhabilités par l'acheteur en vue de leur location, ou qui
étaient la propriété du contribuable avant le 01.01.99 et qu'il réhabilite.

L'avantage s'applique sous conditions :

· engagement de location du propriétaire pendant 9 ans, la location devant prendre effet dans les 12 mois suivant l'acquisition (ou l'achèvement du logement ou des travaux, selon le cas),

· et, si le propriétaire est une société, engagement de l'associé de conservation des parts pour la même durée.

Répartie sur une durée normalement fixée à 9 ans, la déduction au titre de l'amortissement
est calculée au taux de :

· 8 % du prix d'acquisition ou de revient du logement, pour chacune des 5 premières années,

· 2.5 % de ce prix, pour chacune des 4 années suivantes.

REMARQUE - Le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement peut être prorogé, par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans :

· si poursuite, reconduction ou renouvellement du bail avec le même locataire, si la condition de loyer reste toujours remplie,

· si conclusion d'un bail avec un nouveau locataire pendant la période de prorogation, si les conditions de loyer et de ressources du locataire sont remplies.

   Avantages fiscaux par type de logement

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