LOI PONS

Cette mesure fiscale issue de la loi des finances rectificatives du 11 Juillet 1986, codifiée aux articles 199 undécies et 217 undécies du Code Général des Impôts, permet de défiscaliser en réalisant des investissements immobilier dans les DOM jusqu’au 31 décembre 2002. 

Son but est de participer au développement, créateur d'emplois dans les DOM TOM, grâce à l'incitation fiscale, et éviter par là-même, des subventions de la métropole vers les DOM-TOM. 

Sont éligibles à cette aide fiscale les investissements réalisés par les personnes physiques mais également par les personnes morales soumises à l’IS.

Lorsqu’elle sont passibles de l’impôt sur les sociétés, les entreprises peuvent déduire de leur résultat, les investissements outre-mer réalisés dans le secteur de l’immobilier. En vertu de l’article 217 Undecies du CGI, ces entreprises peuvent déduire de leur résultat :

- soit le montant des investissements immobiliers effectués ; l’on parle alors d’investissements directs.

- soit le montant des souscriptions au capital d’une société réalisant de tels investissements immobiliers ; l’on parle alors d’investissements indirects.

Les investissements directs : 

Il s’agit de l’acquisition ou de la construction de logements neufs à usage locatif situés dans les DOM relevant du secteur intermédiaire présenté ci-dessus. 

Les engagements suivants doivent donc être respectés : 

-  l’entreprise doit louer le logement nu dans les six mois de son achèvement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et pendant six ans au moins, à des personnes qui en font leur résidence principale.

-  le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret.

-  l’entreprise doit rester propriétaire du logement pendant la durée de l’engagement locatif énoncé ci-dessus. 

Base de déduction =  Prix de revient ou d’acquisition du logement neuf, frais accessoires compris. 

Année de déduction = exercice au cours duquel les biens sont livrés ou achevés. 

Les investissements directs d’un montant supérieur à 5 millions de francs sont soumis à un agrément émanant du Directeur des Services Fiscaux s’ils sont inférieurs à 10 millions de francs, ou du Ministère du Budget, s’ils sont supérieurs à ce dernier seuil. 

Les investissements indirects : 

Les entreprises soumises à l’IS peuvent également déduire de leur résultat l’intégralité des souscriptions en numéraire au capital des société soumises à l’IS ayant pour objet exclusif l’acquisition ou la construction de logements neufs à usage locatif affectés au secteur intermédiaire dont les conditions sont définies ci-dessus, 

Les engagements suivants doivent être souscrits par  « la société réceptacle » :

- s’il s’agit d’une société de construction, les fondations doivent être achevées dans les 24 mois suivant la souscription,

- s’il s’agit d’une société d’acquisition, elle devra réaliser ses investissements dans les douze mois de la clôture de l’exercice de souscription. 

De plus, une double condition de conservation des investissements doit être satisfaite :

- la société ayant souscrit au capital d’une telle société doit s’engager à conserver ces titres pendant cinq ans,

- Les sociétés bénéficiaires doivent s’engager à maintenir l’affectation des biens acquis, dans les mêmes conditions que les entreprises qui investissent directement, soit en principe six ans. 

Base de déduction =  Sommes versées à la souscription 

Année de déduction = exercice du versement effectif. 

Comme il l’a été vu auparavant, lorsque les souscriptions ou augmentation de capital est supérieur à 5 millions de francs, un agrément préalable est nécessaire. 

Investissements des particuliers : 

Les personnes physiques domiciliées en France métropolitaine ou dans les DOM peuvent bénéficier en vertu de l’article 199 undécies du CGI, d’une réduction d’impôt :

 - soit par la construction ou l’acquisition d’un logement neuf (investissement direct).

 - soit par souscription de parts ou actions de sociétés dont l’objet est de construire outre-mer des logements neufs (investissement indirect).

Base de déduction  

- pour l’investissement direct : Prix de revient ou d’acquisition du logement neuf.

- pour l’investissement indirect : sommes versées à la souscription. 

1^ère année de déduction    

- pour l’investissement direct : exercice au cours duquel les biens sont livrés ou achevés.

- pour l’investissement indirect : exercice du versement effectif.

Le taux de réduction d’impôt relatif à l’investissement varie en fonction de l’affectation de celui-ci. En effet, il existe deux type de défiscalisation dans l’immobilier : la loi Pons libre et la loi Pons intermédiaire. 

Loi Pons Libre 

Cette loi permet de déduire de ses impôts, 25% du prix d’acquisition du logement ou du prix de souscription des parts ou actions, frais accessoires compris (honoraires, commissions, droits de mutation …). Cet avantage fiscal se réparti équitablement sur cinq ans à concurrence de 5% par an à compter de l’année de l’investissement :

                        1^ère année : 5 % de l’investissement

                        2^ème année : 5 % de l’investissement

                        3^ème année : 5 % de l’investissement

                        4^ème année : 5 % de l’investissement

                        5^ème année : 5 % de l’investissement 

Les particuliers bénéficiant de cette aide doivent prendre un certain nombre d’engagements, à savoir :

-       dans le cadre d’un investissement direct, le contribuable s’engage à affecter à son habitation principale pendant cinq ans à compter de sa date d’achèvement (ou d’acquisition si postérieure), ou à louer nu dans les six mois de sa date d’achèvement (ou d’acquisition si postérieure) et pour une durée minimale de cinq ans, à un locataire qui en fait sa résidence principale. 

-      pour l’investissement indirect, le souscripteur doit conserver les parts ou actions à compter de la date d’achèvement de la totalité des immeubles construits pendant cinq ans et doit donner le logement en location nue à des personnes qui en font leur résidence principale. Les sociétés doivent prendre l’engagement d’achever les fondations des immeubles dans les deux ans qui suivent la clôture de chaque souscription. 

Loi Pons Intermédiaire 

Le caractère intermédiaire de cette loi ouvre droit à une déduction majorée des impôts, à savoir 35% pour les investissement effectués avant le 31 décembre 2000 et 30 % avant le 31 décembre 2001. Cet avantage fiscal est étalé sur cinq ans selon les échéanciers suivants ; 

Les particuliers bénéficient de cette majoration en contrepartie des obligations suivantes : 

- l’investisseur doit affecter pendant six ans le logement à la location nue à un locataire qui en fait sa résidence principale.

- le souscripteur doit conserver les parts ou actions à compter de la date d’achèvement de la totalité des immeubles construits pendant six ans et doit donner le logement en location nue à des personnes qui en font leur résidence principale.

- le prix de la location ne doit pas excéder 64 frs par m² (il est admis de tenir compte de la surface des terrasses couvertes dans le limite maximale de 14 m²).

- Les ressources du locataire ne doivent pas excéder le plafond fixé à l’article 46 AG decies de l’annexe du CGI.

 

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