Les promesses sont utilisées dans l'immobilier et sont souvent confondus avec la vente. La jurisprudence procède à la qualification légale. de ces deux promesses (unilatérale, synallagmatique).
La promesse unilatérale.
C'est un pacte d'option, convention ou le promettant consent à un autre la faculté d'acheter ou de vendre à un prix déterminé ou déterminable.
Le bénéficiaire n'est pas engagé il faut encore le consentement non vicié. Seul le promettant doit être capable au moment de la promesse. Il faut une chose déterminée ou déterminable. La promesse est un acte consensuel, l'échange des consentements est suffisant (pas besoin de forme sauf certains cas comme dans l’art 1840-a du code des IMPOTS : Pour les immeubles, et les fonds de commerce qui nécessitent un acte authentique).
Le bénéficiaire ne s'engage pas, il peut donc, lever l'option ou non ce qui va conclure ou non la vente sans aucune autre formalité.
Le promettant est le seul à s'engager (à vendre le bien, il ne peut revenir sur sa décision) (et l'obligation est transmise à sa mort). Elle ne change pas de nature quand il y a une indemnité d'immobilisation (le promettant reste seul engagé).
Avant la levée de l'option, Le vendeur reste propriétaire de la chose. Le bénéficiaire ne dispose que d'un droit de créance (droit protestatif dépendant de sa volonté).
Si le promettant viole son engagement, le bénéficiaire ne peut que demander des dommages et intérêts. Le bénéficiaire peut les exiger aussi à tout tiers de mauvaise fois (risque d'annulation de la vente)
A la fin du délais, soit l'option est levée, soit il y a rétractation et il n'y a pas de sanction possible (protection du bénéficiaire) le bénéficiaire peut avoir eu à verser une indemnité préalable pour rémunérer d'éventuelles pertes de chances (et contre la non levée de l'option) somme perdue sauf fait d'un tiers ou du promettant.
art 17 loi 13 juillet 79 protection du consommateur emprunteur Le promettant doit restituer la somme quand le crédit nécessaire à l'achat n'est pas obtenu.
Chambre civil 7/03/38 Dalloz 1938 p 260. La promesse ne transmet aucune obligation de faire ni la créance immobilière.
La promesse synallagmatique.
Engagement réciproque des parties l'une à acheter l'autre à vendre art 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente quand il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.
Y a t il toujours confusion promesse vente ?
Il semble que ce contrat comporte deux éléments:
- accord sur la chose et le prix.
- Les parties doivent s'être accordées pour faire de l'accomplissement d'un acte ultérieur une formation du contrat de vente: autorisation administrative, signature d'un acte notarié ... Les parties peuvent ajouter un élément en vue de la formation du contrat de vente. La vente ne sera considérée comme formée qu'une foi l'acte formé. Avant, il y a un contrat, mais pas de vente. Les parties ne sont pas encore vendeur_acheteur Elles n'ont pas les obligations prévues aux contrats de vente.
La promesse synallagmatique existe distinctement de la vente. c'est une condition de formation de la vente. Quand la vente est faite, elle est réputé faite au jour de la promesse.
En cas de doute, il s'agit d'une simple modalité d'exécution du contrat de vente au moment de l'accord Cette difficulté de l'accord implique la difficulté de rédaction de l'acte. Si elles ont déclarées que le transfert aura lieu au moment de la signature de l'acte authentique. Il y a équivoque les parties peuvent seulement vouloir retarder la date du transfert (clause de réserve de propriété). il faut que le contrat soit clair et précis sur ce que la signature est une condition de formation
régime de la promesse synallagmatique (effets) en tant qu'acte préparatoire à la vente
- Cas ou le promettant viole son engagement de Promesse de Vente
Si le tiers est de mauvaise foi la seconde vente est inopposable aux tiers
- En cas de non signature de l'acte
La signature de l'acte est la preuve du consentement sans elle il n'y a pas de volonté de vendre et le promettant ne peut pas être contraint de signer. Quand la promesse est vente, il y a vente la non signature du document par le vendeur peut se résoudre en une exécution forcée en nature jugement tenant lieu d'acte authentique (assemblée pleinière 32 juin 94 arrêt n°4) solution admise par la jurisprudence chaque fois qu'il n'y a aucune circonstance que les parties ont fait de l'acte un élément de constitution de leur consentement. Dans ce cas, l'acte est une condition d'opposabilité et non la formation des droits.